viernes, julio 27, 2012

La construcción en Buenos Aires en la primera década de este siglo


La construcción en Buenos Aires en la primera década de este siglo
La Secretaria de Planeamiento de la Ciudad, publicó las estadísticas completas sobre la construcción en la Ciudad en los últimos diez años. Esta información permite realizar  un cuadro comparativo, donde se observa, como tendencias, que:
1. Se está construyendo la inversa de lo que precisa la Ciudad y los ciudadanos de Buenos Aires.
2. Se entregó al mercado inmobiliario la planificación estratégica del crecimiento de la Ciudad. Y éste, atento al rápido retorno de sus inversiones, la desfiguró.
3. La ausencia del Estado es notable en esta transformación.
Las características de este modelo constructivo son:
1. Concentración geográfica de lo construido.
2. Predominio de las  tipologías edilicias suntuosa/lujosa.
3. Departamentos de 1 y 2 ambientes.
4. Metodología constructiva ligada a los flujos de capital.
Concentración geográfica: Los 5 barrios con mayor concentración de construcciones residenciales son: Palermo 13,6%; Caballito 10,1%; Villa Urquiza 8,1%; Belgrano 6,7% y Almagro 4,6%.  Suman el 43,1% de lo construido en la Ciudad de Buenos Aires en los últimos diez años. Si a esta cifra le añadimos lo construido en Puerto Madero (4,1%); Flores (3,8%); Recoleta (3,7%); Villa Crespo (2,5%) y Villa del Parque (2,2%) encontramos que en 10 de los 48 barrios porteños, se concentró el 59,4% de la construcción de la Ciudad.

Pero hay otra Buenos Aires, con otra realidad. La sumatoria de lo construido en la superficie de Villa Soldati (0,1%); La Boca (0,3%); Parque Avellaneda (0,5%); Villa Riachuelo (0,5%) y Villa Lugano (0,6%) suman solo el 2% de lo construido en la Ciudad durante los 10 primeros  de este siglo XXI.
La Constitución de 1996, propicia la disminución de las diferencia entre las distintas zonas de la Ciudad, en estos diez años éstas se han profundizado como nunca. Las diferencias son abismales si tomamos el 43,1% de lo construido en los 5 barrios de mayor concentración de contrucciones y la dividimos por el 2%, de los 5 barrios de menor concentración de contrucciones. Obtendremos como resultado 21,5. Es decir, por cada 2 metros cuadrados (m2) construidos en los barrios más postergados de la ciudad de Buenos Aires se construyen 21,5m2 en los barrios más concentrados. A ese ritmo, se tardarían  más de 21 años para construir en Villa Soldati, La Boca, Parque Avellaneda, Villa Riachuelo y Villa Lugano lo que se construye en 1 año en los barrios concentrados.
Los barrios con menos participación en la construcción residencial son: San Telmo (0,6%), Monserrat (0,7%), San Nicolás (0,7%), Parque Patricios (0,8%) y Mataderos (1,2%). Sumando un 6% de participación en la construcción entre los 10 barrios con menos incidencia. De esta manera, el resultado obtenido de la división de lo construido en los 10 barrios con mayor concentración (59,4%), sobre los de menor (6%) nos arroja “sólo”  9,9 veces.
En realidad, la situación es mucho peor si se tiene en cuenta la superficie de cada barrio. Los 10 barrios más rezagados del sur de la Ciudad apenas sumaron el 6% de la construcción residencial en diez años. Menos que el 6,7% que concentró el barrio de Belgrano, que con sus 6,8km2 representa aproximadamente el 3,3% de la superficie de la Ciudad. La sumatoria de las superficies de los barrios de Villa Soldati, La Boca, Parque Avellaneda, Villa Riachuelo, Villa Lugano, San Telmo, Monserrat, San Nicolás, Parque Patricios y Mataderos, es de casi 48km2 y representa el 23,7% de la superficie porteña. Esto demuestra lo decadente es este modelo constructivo.

El “barrio” como entidad esconde realidades y tamaños muy distintos por ello pasamos a calcular los metros cuadrados construidos por kilometro cuadrado de superficie. De manera de poder comparar realidades similares. Si dividimos los m2 construidos por la superficie de cada barrio: Puerto Madero, es el barrio  con mayor cantidad de metros cuadrados construidos por kilometro cuadrado de superficie; en segundo lugar se ubica Caballito; Villa Urquiza, en tercer lugar; Almagro en el cuarto y Belgrano en el quinto puesto constituyen los barrios con mayor cantidad de metros cuadrados construidos por superficie en  la Ciudad. En el otro extremo se sitúa Villa Lugano, como el lugar con menor cantidad de construcción por Km2 de la Ciudad, seguido por Parque Avellaneda, Pompeya, Villa Soldati y Villa Riachuelo.
El dato de cantidad de habitantes por barrio es mucho mas significativo si se desagrega por kilometro cuadrado. De esta manera,  Almagro, con 35.000 habitantes por km2, es el barrio mas densamente poblado; seguido por Balvanera, con 33.594 habitantes por km2; Recoleta, tiene 28.050 habitantes por km2; Caballito, 27.941 y Villa Crespo 24.500 habitantes por km2. Paradójicamente se construyó más en donde más gente vivía y menos donde menos población tiene la Ciudad.
Almagro, el barrio más densamente poblado, fue el quinto en donde mas se construyó. Caballito, el tercero en densidad de habitantes, fue el segundo con más m2 residenciales construidos. Belgrano fue el cuarto y Villa Crespo el noveno.
En el otro extremo, Villa Riachuelo con solo 3.561 habitantes por km2 (el barrio con menor cantidad de habitantes por kilometro cuadrado) es el quinto menos construido. Villa Soldati es el  cuarto barrio donde menos se construyó y es el segundo barrio de menor densidad de habitantes. Este modelo nos lleva inevitablemente a una explosión. No es sostenible y es inmensamente dañino. Tanto desde lo ambiental como desde lo social.
Buenos Aires ciudad suntuosa
En 1991 se otorgó permiso de construcción a 7079 unidades funcionales, de las cuales, 473 eran suntuosas. Eso represento el 6,7% del total. En 2011 se otorgó permiso de construcción a 21.525 unidades funcionales, de las cuales 6.631 fueron suntuosas. Esto representa el 30,8% de la totalidad de lo construido. Una obscenidad, y mas de cuatro veces la participación que detentaba en 1991.
En la primera década de este siglo,  la tipología suntuosa se ha convertido en la más construida en la Ciudad.
Departamentos de 1 y 2 ambientes
En este apartado, la Secretaria de Planeamiento solo da información de este siglo, lo que impide hacer comparaciones con lo que ocurría en otras décadas. Asimismo la modificación de la tendencia dentro mismo del período de análisis es significativa.
En los primeros 4 años de la década los departamentos de 1 ambiente se ubicaban de entre el 9 al 12% del total de los construidos. Si a ellos les sumamos los de 2 ambientes nos encontramos con que se llega a una cifra que se ubica entre el 38 y el 42 del total de construidos. Los departamentos más construidos eran los de tres ambientes que representaban del 32 al 38% del mercado. Siendo también de gran importancia la construcción de departamentos de 4 ambientes que sumaban del 15 al 20% de lo edificado.
Otro segmento es el comprendido por los años 2005 y 2006. En ellos si bien sube un poco la construcción de departamentos de 1 ambiente. Lo hace mucho más y se convierte en la elección preferida la construcción de departamentos de 2 ambientes que por si solos representan más del 40% de lo construido. El retroceso es notorio tanto en las construcciones de 3 como en la de 4 ambientes.

En el 2007 se duplicó la cantidad de construcciones de 1 ambiente, que desplazan a los 3 ambientes como segunda mas construida.
Desde 2008 el mayor porcentaje de construcción es representado por los departamentos de 1 ambiente, seguida por los de 2 ambientes aglutinando entre ambas tipologías del 70 al 80% de todo lo construido en la ciudad. Rezagando a los tres ambientes a poco más del 15% y los 4 ambientes a sólo el 5%.
Analizándolo de punta a punta, se puede decir que aumento 4 veces la construcción de departamentos de 1 ambiente. Que se ha mantenido bastante pareja la construcción de departamentos de 2 ambientes y que decreció notoriamente la construcción de viviendas de 3 y 4 ambientes. Que  bajaron del 60 a sólo el 20% del mercado.
Metodología constructiva ligada a los flujos de capital
La metodología de construcción empleada es rápida, barata y no requiere mano de obra calificada. La entrada al mercado de la construcción de flujos de fondos financieros modificó la forma de construir. Se limitan los tiempos muertos de la construcción a fin de optimizar el rendimiento. De esta manera, se incumplen leyes y normas. Poniendo en riesgo la vida de los obreros y de los vecinos de los emprendimiento. El mayor record de derrumbes y daños a viviendas de terceros se encuentra dentro de este período. Incrementándose en los últimos 5 años.
Conclusión
El Ejecutivo de la ciudad  ha presentado el “Modelo Territorial”, con lo que se avecina debate legislativo del nuevo Código de Planeamiento Urbano con una mirada “Morfológica”, como lo establece el Plan Urbano Ambiental (Ley 2.930). Es fundamental que se estableca, entre otras cuestiones:
1. La de la densidad de habitantes por kilometro cuadrado.
2. Los metros cuadrados construidos en cada zona.
3. Los metros cuadrados  de espacios verdes públicos por habitante.
Desde el punto de vista de la planificación de la Ciudad es menester crear una Política de Estado que con aportes públicos y privados permita un crecimiento de las zonas postergadas de Buenos Aires.

Es fundamental la creación de mecanismos que guíen desde el Estado al mercado en la búsqueda de incrementar la oferta de vivienda sencilla y confortable.
Se debe limitar la posibilidad constructiva de las zonas  densamente pobladas de la Ciudad y tender a mejorar las infraestructuras y ofertas de servicios en las deprimidas a los fines de densificarlas con modelos constructivos diferentes al “torre”  y flexibilizar las posibilidades de reciclajes de estructuras en desusos.
La vivienda social y la sencilla deben liderar la construcción de la Ciudad. Tanto en cantidad de unidades como en m2 construidos. Hoy se está construyendo una Ciudad que aleja a las masas populares. Los inversores son los que nos dicen qué se construye y dónde.

Los departamentos de 1 ambiente son los que más retorno por metro cuadrado arrojan. Tanto en la venta cuanto en el alquiler. Hay 10 barrios que  grantizan mayor rendimiento y sólo se construye para que el constructor obtenga mejores dividendos. De estamanera, los precios de la vivienda se disparan en dólares, aumentando de 900 a 2100 el metro cuadrado en la década. Provocando el traslado de estos precios de los alquiles. Lo que provoca la exclusión de centenares de familias que no pueden pagar los nuevos valores.
Buenos Aires, es la ciudad  mas rica de la argentina. Pero también la más desigual,. En ella habitan  500.000 ciudadanos con necesidad de vivienda social. Y otro medio millón con necesidad de vivienda sencilla. Que nada tuvieron que ver con los 20 millones de metros cuadrados que se construyeron en la década,  mayoritariamente de vivienda suntuosa.
El actual modelo de construcción es generador de exclusión, tanto en los barrios súper densificados y escasos de espacios verdes donde el mercado esta concentrando, cuanto para los barrios rezagados y olvidados donde lo único que crece es la precariedad y la inseguridad.
Fuente: Licenciado Gustavo Desplats – Protocomuna Caballito

lunes, julio 23, 2012

El PRO admitió desigualdad en su política de viviendas


Un informe del Ministerio de Desarrollo Urbano porteño refleja cómo el macrismo dejó abandonada al mercado su política de vivienda
Palermo, Caballito, Villa Urquiza, Belgrano y Almagro lideraron el boom en la última década. Como contraparte, Villa Soldati, Villa Lugano, Villa Riachuelo, La Boca y Parque Avellaneda, en el sur, reúnen sólo el 2% de lo edificado.

El modelo de construcción en la Ciudad de Buenos Aires ha profundizado durante la última década la inequidad entre el Norte y el Sur porteño. Así lo prueba un informe elaborado por la Secretaría de Planeamiento del Ministerio de Desarrollo Urbano de la Ciudad, que revela que durante la primera década del siglo XXI, cinco barrios del norte y centro (Palermo, Caballito, Villa Urquiza, Belgrano y Almagro) sumaron el 43,1% de todas las viviendas construidas, y que diez de los 47 barrios porteños concentran el 60 por ciento. Como contraparte, cinco barrios del sur suman sólo el 2 por ciento. Es decir, por cada 2 m2 erigidos en los barrios postergados, se construyen 21,5 m2 en los privilegiados, en el contexto de un distrito con una emergencia habitacional de 500 mil habitantes.
El propio trabajo del Ejecutivo local (titulado "2001-2011: Construcción en la Ciudad de Buenos Aires") admite que "la distribución geográfica del metro cuadrado construido demuestra una concentración en las zonas Norte y Oeste de la Ciudad". Si a los cinco barrios con más construcciones se les agregan Puerto Madero (4,1%), Flores (3,8%), Recoleta (3,7%), Villa Crespo (2,5%) y Villa del Parque (2,2%), concentran el 59,4% del total. En el otro extremo, al sur porteño, Villa Soldati (0,1%), La Boca (0,3%), Parque Avellaneda (0,5%), Villa Riachuelo (0,5%) y Villa Lugano (0,6%) reúnen sólo el 2% de lo edificado. 
"Las diferencias entre esas zonas se han profundizado como nunca durante la gestión de Macri, y ya son abismales. Al actual ritmo, se tardarían más de 21 años para construir en esos cinco barrios del sur lo que se construye en un año en las zonas de mayor concentración. Este ritmo es insostenible", expresó Gustavo Desplats, titular de Proto Comuna Caballito, uno de los barrios más afectados por el boom inmobiliario, donde las modernas torres con unidades de uno o dos ambientes fueron acaparando el espacio dejado por la demolición de petits hoteles y casas residenciales.
Si a los cinco barrios más rezagados del Sur se les suman San Telmo (0,6%), Monserrat (0,7%), San Nicolás (0,7%), Parque Patricios (0,8%) y Mataderos (1,2%), alcanzan apenas el 6% del total construido, inferior al 6,7% que tuvo únicamente Belgrano. Sin embargo, este barrio del norte representa sólo el 3,3% de la superficie total, mientras que los diez del sur llegan a casi el 24% del territorio porteño, con unos 48 km2.
La arquitecta Adriana Pérez Moralejo, que actualmente se desempeña como miembro de la Planta de Gabinete de Asesores de la Auditoría General de la Ciudad, sostuvo que se construye más en el Norte porque esos barrios "tienen todo lo que debería tener una propiedad para ser comprada: subte, servicios, equipamiento público y privado cercano, plazas, escuelas, seguridad. Las zonas del sur que históricamente han sido postergadas se convierten en una ubicación a desarrollar solamente si el Estado les da impulso, pero hasta ahora no lo hizo. Dejar completamente la iniciativa al mercado hará que todos vayan al norte hasta que colapse, que es lo que se está produciendo en estos momentos."
"Paradójicamente, se construyó más en donde más gente vivía y menos donde menos población tiene la Ciudad. Almagro, el barrio más densamente poblado (con 35 mil habitantes por km2), fue el quinto en donde más se construyó. Este modelo nos lleva inevitablemente a una explosión, no es sostenible y es inmensamente dañino, tanto desde lo ambiental como desde lo social", subrayó Desplats, y denunció: "Se entregó al mercado la planificación estratégica del crecimiento de nuestra ciudad. Y como resultado, este la desfiguró, sólo atento al rápido retorno de sus inversiones."
Un ejemplo de la diferencia habitacional entre barrios lo otorgan Palermo y Villa Soldati. Este último (donde hace un par de años se desató el conflicto habitacional durante la toma del Parque Indoamericano) tuvo en 2001 un total de 2820 m2 "permisados" para uso residencial, mientras que en 2005 ese número descendió a 199 m2, y en 2011, apenas llegó a 328 metros cuadrados. Prácticamente, no se solicitaron permisos de obra en el barrio. Al mismo tiempo, el año pasado, Palermo llegó a tener 174.576 m2 nuevos destinados a viviendas, y Belgrano, otros 168.566.
"Esta situación es el resultado de un Código de Planeamiento Urbano, que fue aprobado bajo la gestión de Aníbal Ibarra y que permite disparar el negocio inmobiliario con un criterio de capitalismo salvaje, pensado para llenar la ciudad de torres. Tendríamos que modificarlo, bajar alturas, poner restricciones, porque en este modelo, el interés inmobiliario es el rey", sostuvo el ambientalista y ex defensor del Pueblo Antonio Elio Brailovsky.
Otro punto clave es qué se construyó. En el lapso 1991-2000, predominaron las edificaciones sencillas (39%) y confortables (34%), y las suntuosas sólo eran el 14 por ciento. En el nuevo siglo, estas últimas fueron las más elegidas (33%), superando a las sencillas (31%) y confortables (26%). A su vez, en los primeros cuatro años de la última década, los departamentos más construidos eran los de tres y cuatro ambientes, que representaban casi el 60% del total. Los monoambientes apenas llegaban al 10 por ciento. Pero desde 2008, el mayor porcentaje es ocupado por los de un ambiente, que junto a los de dos ambientes reunieron el 80% de todo lo construido, con escasa presencia de la vivienda social.
Para el arquitecto Carlos Blanco, el informe "es una foto bastante contundente sobre la inequidad dejada en manos de privados: la inversión en vivienda se hace sobre localizaciones que garantizan el retorno inmediato de la inversión". Para el especialista, perteneciente a la ONG Basta de Demoler, "la inacción del Estado porteño es ideológica, como en salud y educación. Hay un criterio de expulsión de la población de menores recursos, que se vayan fuera del ejido urbano." El crecimiento especulativo de los departamentos chicos, sumado a la gran concentración de viviendas en determinadas zonas, también lleva a un aumento en los valores de alquileres y servicios. "El Estado debería proteger a los que ya viven allí para que no se produzca la 'gentrificación', que es la expulsión del habitante característico o de la gente que alquilaba y le suben los valores. Es lo que pasa en Palermo: los diseñadores que lo crearon, cuando vino el boom, se tuvieron que ir y se perdió la identidad de la zona", aseveró Pérez Moralejo.
Para Desplats, "Buenos Aires es la más rica de las ciudades argentinas, pero también la más desigual, y esto nada tiene que ver con los 20 millones de metros cuadrados que se construyeron en la década. Es fundamental la creación de mecanismos que guíen desde el Estado al mercado, y la vivienda social y la sencilla deben liderar la construcción en la Ciudad, porque hoy se está construyendo una Ciudad que aleja. Los inversores son los que nos dicen qué se construye y dónde." «
 
concentración y especulación
 
 Cinco barrios: Sumaron casi la mitad de lo construido en la Ciudad. Fueron Palermo (13,6%), Caballito (10,1%), Villa Urquiza (8,1%), Belgrano (6,7%) y Almagro (4,6%).
 Densidad: En metros cuadrados construidos por kilómetro cuadrado de superficie, se ubica primero Puerto Madero, seguido de Caballito y Villa Urquiza. En cambio, Villa Lugano es el de menor cantidad de edificaciones por km2. Luego vienen Parque Avellaneda, Pompeya y Villa Soldati.
 Permisos: En 1991, se otorgaron a 7079 unidades funcionales. De ellas, 473 eran "suntuosas" (el 6,7% del total). En 2011, de 21.525 permisos, 6631 fueron para unidades suntuosas. Esto es, el 30,8% de la totalidad de lo construido.
 Un ambiente: Aumentó cuatro veces la construcción de departamentos de un ambiente y decreció notoriamente la de viviendas de tres y cuatro, que pasaron del 60 a sólo el 20% del mercado.
  Censo 2011: Hay un 22% más de población en conventillos, un 11% más en hoteles y pensiones, y un estimado del 50% más en villas respecto a 2001.
 
veintiún derrumbes, nueve muertos
 
El boom de la construcción de torres y viviendas de uno y dos ambientes trajo aparejado el problema de la seguridad. Durante la gestión macrista se contabilizaron al menos 21 derrumbes con nueve muertos y una cifra indeterminada de heridos y damnificados. "Se construye rápido, barato y con mano de obra poco calificada", señaló Gustavo Desplats, titular de Proto Comuna Caballito. Y agregó: "La entrada al mercado de la construcción de flujos de fondos financieros modificó la forma de construir. Se limitan los tiempos muertos a fin de optimizar el rendimiento. De esta manera, se incumplen leyes y normas, poniendo en riesgo la vida de los obreros y de los vecinos de los emprendimientos. El mayor récord de derrumbes y daños a viviendas de terceros se dio en este período, incrementándose en los últimos cinco años."
El arquitecto Carlos Blanco, de Basta de Demoler, afirmó que el aumento de la accidentalidad obedece "al retiro del Estado de sus funciones principales. Depende del nivel moral y ético de los constructores."
 
Paradigma
 
Vivienda suntuosa. En el lapso 1991-2000, fueron el 14% de las unidades construidas. En 2001-2011, el 33 por ciento.

jueves, julio 19, 2012

Nos taparon con Cemento (Analisis de la construccion en Buenos Aires de la primer decada del siglo XXI)



Proto Comuna Caballito
                                  Hechos. No palabras.

Amig@s:

Analisis de la construccion en Buenos Aires de la primer decada del siglo XXI

Desde hace aproximadamente 7 años cambio el modelo constructivo de la Ciudad de Buenos Aires.
La publicación, hace pocos dias, por parte de la Secretaria de Planeamiento de la Ciudad, de las estadisticas completas sobre la construccion en la Ciudad de la primer decada de este siglo nos ha permitido la realización de un cuadro comparativo y  certificar ciertas tendencias que, en algunos casos ya denunciamos desde el año 2006.
Se esta construyendo la inversa de lo que precisa la Ciudad y los ciudadanos de Buenos Aires. Se entrego al mercado la planificación estrategica del crecimiento de nuestra ciudad. Y como resultado este la desfiguro. Solo atento al rapido retorno de sus inversiones. El Estado, al que le esta sobrando la mayuscula, ausente.
Se puede reproducir total o parcialmente nombrando a la fuente.
                            Saludos fraternales
                                                            Lic. Gustavo Desplats
                                                         Proto Comuna Caballito

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Las caracteristicas de este modelo constructivo son:

1) Concentracion geografica de lo construido.
                                                                                    
2) Predominio de las  tipoligias edilicias suntuosa/lujosa.
                                                                                   
3) Departamentos de 1 y 2 ambientes.

4) Metodologia constructiva ligada a los flujos de capital.
                                                                                 
1) Concentracion geografica:

Los 5 barrios que mas concentraron las construcciones residenciales en esta primera decada del siglo XXI (Palermo 13,6%, Caballito 10,1%, Villa Urquiza 8,1%, Belgrano 6,7% y Almagro 4,6%) sumaron entre ellos el 43,1% de todo lo construido en la ciudad de Buenos Aires. Si a eso le agregamos lo construido en Puerto Madero (4,1%), Flores (3,8%), Recoleta (3,7%) Villa Crespo (2,5%) y Villa del Parque (2,2%) encontramos que en 10 barrios, de los 47 porteños, se concentro el 59,4% de todo lo construido en la Ciudad.
Pero hay otra Buenos Aires, con otra realidad  La sumatoria de lo construido en la superficie de Villa Soldati (0,1%), La Boca (0,3%), Parque Avellaneda (0,5%), Villa Riachuelo (0,5%) y Villa Lugano (0,6%) suman solo el 2% de lo construido en la Ciudad durante los 10 primeros años de esta decada..
Mas alla del mandato de la Constitucion del 96 de trabajar para disminuir las diferencia entre las diferentes zonas de la Ciudad. Estas se han profundizado como nunca.
Las diferencias son abismales si tomamos el 43,1% de lo construido en los 5 barrios mas concentrados y la dividimos por el 2%, de los 5 mas abandonados. Nos da como resultado 21,5 veces. Para ejemplificarlo de manera clara: Por cada  2 metros cuadrados (m2) construidos en los barrios postergados de Buenos Aires se construyen 21,5m2 en los concentrados. O si lo quieren pensar en de otra manera: Se tardarian, al actual ritmo, mas de 21 años para construirse en Villa Soldati, La Boca, Parque Avellaneda, Villa Riachuelo y Villa Lugano lo que se construye en 1 año en los concentrados. Este ritmo es insostenible.
Para continuar con la linea de analisis del principio podemos sumar entre los barrios con menos participación en la construccion residencial a  San Telmo (0,6%), Monserrat (0,7%), San Nicolas (0,7%), Parque Patricios (0,8%) y Mataderos (1,2%), dentro de los rezagados Sumando de esta manera un 6% de participación en la construccion de viviendas entre 10 de los barrios con menos incidencia. De esta manera el resultado obtenido de la division de lo construido en los 10 barrios con mayor concentración (59,4%) sobre los de menor (6%) nos arroja “solo”  9,9 veces.
Pero en realidad la situación es mucho peor que esta si se empieza a tener en cuenta la superficie de cada barrio en los analisis. Por ejemplo comentamos que 10 barrios rezagados del sur de la ciudad apenas sumaron el 6% de la construccion residencial de la primera decada de este siglo, menos que el 6,7 que concentro por si solo el barrio de Belgrano. Lo interesante a marcar es que este barrio con sus 6,8km2 de superficie representa aproximadamente el 3,3% de la superficie de la Ciudad. Mientras que la sumatoria de las superficies de los barrios de Villa Soldati, La Boca, Parque Avellaneda, Villa Riachuelo, Villa Lugano, San Telmo, Monserrat, San Nicolas, Parque Patricios y Mataderos (casi 48km2) representa el 23,7% de la superficie porteña. Esto demuestra que  decadente es este modelo constructivo.
El “barrio” como entidad esconde realidades y tamaños muy distintos por ello pasamos a calcular los metros cuadrados construidos por kilometro cuadrado de superficie. De manera de poder comparar realidades similares. Estos lo hicimos dividiendo los m2 construidos por la superficie de cada barrio.  Este cruce (columnas B y D) varia un poco los resultados y coloca primero a Puerto Madero, como el Barrio con mayor cantidad de metros cuadrados construidos por kilometro cuadrado de superficie (m2cxkm2), segundo a Caballito, tercero se ubica Villa Urquiza, seguido  en cuarto lugar por Almagro y Belgrano en el quinto puesto como los barrios con mayor cantidad de m2cxkm2 de la Ciudad. En la otra punta se encuentran Villa Lugano (como el lugar con menor cantidad de construccion por Km2 de la ciudad, seguido por Parque Avellaneda, Pompeya, Villa Soldati y Villa Riachuelo,
Asimismo el dato de cantidad de habitantes por barrio (que presentamos en la columna F de nuestro cuadro) es mucho mas significativo si se desagrega por kilometro cuadrado. De esta manera nos damos cuenta que (tal cual lo marcamos en la columna G.) Almagro (con 35.000 habitantes por km2) es el barrio mas densamente poblado, seguido de cerca por Balbanera (33.594hxkm2), Recoleta (28.050hxkm2), Caballito (27.941hxkm2) y  Vila Crespo (24.500hxkm2).
Asimismo es de gran interes la comparación que se puede realizar entre las columnas G y H. Las que marcan la densidad y los metros cuadrados construidos por kilometro cuadrado. Encontramos que paradójicamente se construyo mas en donde mas gente vivia y menos donde menos población tenia la Ciudad.
Almagro. El barrio mas densamente poblado fue el quinto en donde mas se construyo. Caballito, el tercero mas denso en habitantes, fue el segundo con mas m2 residenciales construidos  y segundo en m2xk2. Belgrano fue el cuarto donde mas se construyo y es el sexto mas denso. Villa Crespo fue el 9 mas construido y es el quinto mas denso.
En el otro lado  Villa Riachuelo con solo 3.561hxkm2 (el barrio con menor cantidad de habitantes por kilometro cuadrado) es el quinto menos construido. Villa Soldati es el 4 barrio donde menos se construye y es el segundo barrio en menor cantidad de densidad de habitantes. Este modelo nos lleva inevitablemente a una explosion. No es sostenible y es inmensamente dañino. Tanto desde lo ambiental como desde lo social.

2) Buenos Aires ciudad suntuosa

En 1991 se permisaron 7079 unidades funcionales. De ellas 473 eran suntuosas. Eso represento el 6,7% del total. En 2011 se permisaron 21.525 de los cuales 6.631 fueron suntuosas. Esto representa el 30,8% de la totalidad de lo construido. Una obscenidad y mas de cuatro veces la participación que detentaba en 1991.

  
    Años
totales
   sencilla
confortable
    lujosa
suntuosa
1991/2000
 97.041
37.241(39%)
32.617(34%)
13.339(13%)
13.851(14%)
2001/2010
131.043
40.336(31%)
35.047(26%)
12477(10%)
43.148(33%)


Analizando los totales de ambas decadas vemos que en la decada del 90 nuestra ciudad tenia una distribución como  la que nosotros propugnamos. La vivienda sencilla, como debe ser, fue la mas construida en esa decada. Seguida por la confortable. Entre ambas sumaron el 73% de todas las modalidades.
Muy diferente fue la realidad de la primera decada de este siglo. Donde la tipologia suntuosa se ha convertido en la mas construida en la Ciudad. ¿Con que sentido?

3) Departamentos de 1 y 2 ambientes

En este apartado la Secretaria de Planeamiento solo da información de este siglo, lo que impide hacer comparaciones con lo que ocurria en otras decadas. Asimismo la modificacion de la tendencia dentro mismo del perioro de analisis es significativa.
En los primeros 4 años de la decada los departamentos de 1 ambiente se ubicaban de entre el 9 al 12% del total de los construidos. Si a ellos les sumamos los de 2 ambientes nos encontramos con que se llega a una cifra que se ubica entre el 38 y el 42 del total de construidos. Los departamentos mas construidos eran los de tres ambientes que representaban del 32 al 38% del mercado. Siendo tambien de gran importancia la construccion de departamentos de 4 ambientes que sumaban del 15 al 20% de lo edificado.
Otro segmento es el comprendido por los años 2005 y 2006. En ellos si bien sube un poco la construccion de departamentos de 1 ambiente. Lo hace mucho mas y se convierte en la eleccion preferida la construccion de departamentos de 2 ambientes que por si solos representan mas del 40% de lo construido. El retroceso es notorio tanto en las construcciones de 3 como en la de 4 ambientes.
En el 2007 se duplico la cantidad de construcciones de 1 ambiente, que desplazan a los 3 ambientes como segunda mas construida.
Desde 2008 el mayor porcentaje de construccion es representado por los departamentos de 1 ambiente, seguida por los de 2 ambientes aglutinando entre ambas tipologías del 70 al 80% de todo lo construido en la ciudad., Rezagando a los tres ambientes a poco mas del 15% y los 4 ambientes a solo el 5%.
Tomandolo punta a punta se puede decir que aumento 4 veces la construccion de departamentos de 1 ambiente. Que se ha mantenido bastante pareja la construccion de departamentos de 2 ambientes y que decrecio notoriamente la construccion de viviendas de 3 y 4 ambientes. Que pasaron en sumatoria del 60 a solo el 20% del mercado.

4) Metodologia constructiva ligada a los flujos de capital

Hemos hablado de donde construye este modelo constructivo. De que construye en tipologias y cantidad de ambientes. Es hora de contar como lo construye. Esto es rapido, barato y con mano de obra poco calificada.
La entrada al mercado de la construccion de flujos de fondos financieros modifico la forma de construir. Se limitan los tiempos muertos de la construccion a fin de optimizar el rendimiento. De esta manera se incumplen leyes y normas del arte. Poniendo en riesgo la vida de los obreros y de los vecinos de los emprendimiento. El mayor record de derrumbes y daños a viviendas de terceros se encuentra dentro de este periodo. Incrementandose en los ultimos 5 años.

Conclusion:

Ya presentado por el Ejecutivo de la Ciudad el “Modelo Territorial” se avecina  el proximo debate en la Legislatura de la Ciudad del nuevo Codigo de Planeamiento Urbano con una mirara “Morfologica”, tal cual lo establece el Plan Urbano Ambiental (Ley 2.930) es fundamental el poder introducir entre otras cuestiones. La de la densidad de habitantes por kilometro cuadrado. Los metros cuadrados contruidos en cada zona. Los metros cuadrados  de espacios verdes publicos por habitante. Para ser tenidos en cuenta en la nueva normativa.
Desde el punto de vista del la planificación de la Ciudad  es menester crear un Politica de Estado que con aportes publicos y privados permita un crecimiento de las zonas postergadas de Buenos Aires.
Es asimismo fundamental la creacion de mecanismos que guien desde el Estado al mercado en la busqueda de incrementar la oferta de vivienda sencilla y confortable.
Se debe limitar la posibilidad constructiva de las zonas hoy ya densamente pobladas de la ciudad y tender a mejorar las infraestructuras y ofertas de servicios en las deprimidas a los fines de densificarlas con modelos constructivos diferentes al “torre”, Simplificar y flexibilisar las posibilidades de reciclajes de estructuras en desusos.
La vivienda social y la sencilla deben liderar la construccion de la Ciudad. Tanto en cantidad de unidades como en m2 construidos.
Hoy se esta construyendo una ciudad que aleja. Los inversores son los que nos dicen que se construye y donde.
Los departamentos de 1 ambiente son los que dan mas retorno por metro cuadrado Tanto de venta como en alquiler. Hay 10 barrios que dan la mayor garantia de rendimiento. Solo se construye eso. Lo que garantiza el mayor retorno economico al constructor. ¿Sera esto bueno para la Ciudad de Buenos Aires? ¿Sera esto bueno para sus habitantes?
Mientras los precios se disparan en dolares aumentando de 900 a 2100 el metro cuadrado en la decada. Provocando un traslado a los precios de los alquiles. Lo que produce la salida de estos barrios de centenares de familias que no pueden pagar los nuevos valores. Llevando a estas zonas a un proceso de gentrificacion.
En esta misma Buenos Aires, la mas rica de las ciudades argentinas. Pero tambien la mas desigual, donde hay 500.000 ciudadanos con necesidad de vivienda social. Y otro medio millon con necesidad de vivienda sencilla. Y nada tuvieron que ver con los 20 millones de metros cuadrados que se construyeron en la decada. Mayoritariamente de vivienda suntuosa.
Muchos equivocadamente nos han tildado a lo largo de estos años de “anti construccion” y esto es un gran error. Nosotros queremos un pujante modelo constructivo para nuestra ciudad. Con cada año millones de metros cuadrados de vivienda social y sencilla, de baja altura, con correctas ventilaciones. Urbanizando las zonas precarias. Integrandolas a la ciudad. Eso es realmente progreso. No apilar gente sobre gente.
A lo que nos oponemos es a la construccion superflua y especulativa. A la “reserva de valor”. A la merma de espacios verdes. A la densificacion totalmente desenfrenada que lleva a la contaminacion del aire, generando ruido, congestionamientos de transito, colapso del transporte.
Nos oponemos a la perdida de nuestra identidad. A que nos tapen con cemento. A que quieran borrar nuestra historia.
El actual modelo es tanto dañino para los barrios super densificados y escasos de espacios verdes donde el mercado esta concentrando la construccion cuanto para los barrios rezagados y olvidados donde lo unico que crece es la precariedad y la inseguridad siendo un generador de la exclusión. Madre de toda violencia.

Todos los datos y estadisticas provienen del informe elaborado por la secretaria de Planeamiento. Pueden verlo en el siguiente VINCULO    


A) Barrios                                          
B) Total Metros cuadrados permisados 2002 al 2011                                    
C) Porcentaje de participacion en la construccion residencial                                     
D) Superficie de los barrios en metros cuadrados                                           
E) Porcentaje de cada barrio sobre la superficie de la Ciudad                                    
F) Habitantes por barrio                                             
G) Habitantes por kilometro cuadrado            
H) Metros cuadrados permisados por kilometro cuadrado  
    

      A                                  B                     C                     D              E                       F                          G                                      H
Caballito1.708.713m2 10,1% 6,8 km2 3,3% 190000 27941 hxkm2 251.281 m2cxkm2
Palermo 2.684.109m2 13,6% 17,4 km2 8,6% 257000 15791hxkm2 154.259 m2cxkm2
Belgrano 1.279.371m2 6,7% 6,8 km2 3,3% 140000 23311hxkm2 188.142 m2cxkm2
P Madero 1.066.489m2 4,1% 2,1 km2 1,0% 500 230 hxkm2 507.851 m2cxm2
Urquiza 1.311.626m2 8,1% 5,6 km2 2,8% 87000 16523 hxkm2 234.218 m2cxkm2
Almagro 863.144m2 4,6% 4,1 km4 2,0% 141000 35000 hxkm2 210.522 m2cxkm2
Flores 833.197m2 3,8% 8.1 km2 4,0% 140000 18174 hxkm2 102.863 m2cxkm2
Paternal 124.635m2 0,6% 2,4 km2 1,1% 20000 8333 hxkm2 51.931 mc2xkm2
Nuñez 583.667m2 1,9% 3.9 km2 1,9% 53000 13,590 hxkm2 149.658 m2cxkm2
V Crespo 488.163m2 2,5% 3,8 km2 1,9% 90000 24510 hxkm2 128.426 m2cxkm2
Devoto 460.388m2 2,7% 6,6 km2 3,3% 71000 10696 hxkm2 69.755 m2cxkm2
Chacarita 396758m2 1,5% 2,8 km2 1,4% 27000 12735 hxkm2 141.699 m2cxkm2
Saavedra 425.662m2 2,1% 5,9 km2 2,9% 52000 10337 hxkm2 72.146 m2cxkm2
V del Parque 420.161m2 2,3% 3,6 km2 1,8% 60000 17856 hxkm2 116.711m2cxm2
Recoleta 707.781m2 3,7% 5,8 km2 2,6% 165000 28050 hxkm2 122.031 m2cxkm2
V Riachuelo 99.169m2 0.5% 4,4 km2 2,2% 14800 3561 hxkm2 22.538 m2cxkm2
Montserrat 309.857m2 0,7% 2,2 km2 1,1% 46800 16116 hxkm2 140.844 m2cxm2
Mataderos 287.091m2 1,2% 7,6 km2 3,7% 65000 7503 hxkm2 37.775 m2cxkm2
San Nicolas 461.614m2 0,7% 2,4 km2 1,2% 35000 10349 hxkm2 192.339 m2cxm2
Colegiales 354.385m2 1,8% 2,6 km2 1,3% 59000 24351 hxkm2 136.301 m2cxm2
Liniers 281.088m2 1,6% 5.4 km2 2,6% 45000 7754 hxkm2 52.053 m2cxkm2
P Chacabuco 346.111m2 1,8% 4,1 km2 2,1% 59000 14458 hxkm2 88.807m2cxkm2
Coghlan 171.210m2 0,9% 1,3 km2 0,6% 19000 14975 hxkm2 84.417 m2cxkm2
Constitucion 163.395m2 1,1% 2,1 km2 1,0% 47000 20342 hxkm2 77.807 m2cxkm2
V Pueyrredon 394.116m2 1,8% 3,7 km2 1,8% 40200 10307 hxkm2 106.517 m2cxkm2
Balbanera 548.769m2 1,8% 4,4 km2 2,1% 161000 33594 hxm2 124.720 m2cxkm2
V Santa Rita 220.646m2 1,2% 2,3 km2 1,1% 33000 13072 hxkm2 95.933 m2cxkm2
Monte Castro 206.758m2 1,1% 2,9 km2 1,4% 33200 11491 hxkm2 71.295 m2cxkm2
San Telmo 214.878m2 0,6% 1,3 km2 0,6% 28000 18575 hxkm2 165.290m 2cxkm2
Boedo  232.996m2 1,4% 2,6 km2 1,3% 48000 19912 hxkm2 89.613 m2cxkm2
Floresta 263.248m2 0,6% 2,4 km2 1,2% 39000 16551 hxkm2 109.686 m2cxkm2
Barracas 313.085m2 1,3% 7,6 km2 3,8% 74000 9766 hxkm2 41.195 m2cxkm2
v Gral Mitre 136.213m2 0,5% 2,2 km2 1,1% 35200 17727 hxkm2 61.915 m2cxkm2
P Patricios 172.474m2 0,8% 3,8 km2 1,9% 42000 10127 hxkm2 45.387 m2cxkm2
V Ortuzar 191.987m2 0,9% 1,2 km2 0,6% 22900 19353 hxkm2 159.989 m2cxkm2
V Lugano 166.342m2 0,6% 9,2 km2 4,5% 101000 13729 hxkm2 18.080 m2cxkm2
V Luro 210.827m2 1,7% 2,6 km2 1,3% 31000 12637 hxkm2 81.087 m2cxkm2
V Sarsfield 128.253m2 0,7% 2,4 km2 1,2% 36000 15292 hxkm2 53.438 m2cxkm2
San Cristobal 212.460m2 1,1% 2,1 km2 1,0% 49000 24135 hxkm2 101.171 m2cxkm2
Agronomia 225.834m2 0,8% 4   km2 2,0% 35582 8499 hxkm2 56.458 m2cxkm2
Retiro 286.290m2 0,2% 2,9 km2 1,4% 43231 12408 hxkm2 98.720 m2cxkm2
La Boca 213.669m2 0,3% 3,3 km2 1,6% 46300 12102 hxkm2 64.748 m2cxkm2
V Soldati 188.254m2 0,1% 8,7 km2 4.3% 35400 4353 hxkm2 21.648m2cxkm2
Pompeya 126.437m2 1,8% 6,1 km2 3,0% 53407 10137 hxkm2 20.727m2cxkm2
P Avellaneda 101.321m2 0,5% 5,2 km2 2,6% 54000 10385 hxkm2 19.484 m2cxkm2
Villa Real 35.731m2 0,2% 1,5 km2 0,7% 14249 8563 hxkm2 23.820 m2cxkm2
Versalles 104.978m2 0,5% 1,5 km2 0,7% 14211 8735 hxkm2 69.985 m2cxkm2
Total Ciudad 20.723.343m2 100,0%     202 km2 100,0% 3000000 14900 hxkm2 102.590m2xkm2