domingo, enero 31, 2010

LA REFORMA NECESARIA

Por Facundo de Almeida *

Hace pocas semanas dábamos cuenta en esta misma columna de la positiva evolución de las instituciones del patrimonio arquitectónico en los últimos años. No hay duda de que estamos mucho mejor: se crearon instancias especiales en la Legislatura y la Defensoría del Pueblo, se desempolvaron aspectos del Código de Planeamiento Urbano que se encontraban en desuso, comenzó a aplicarse parcialmente la ley de Patrimonio Cultural, se instauró, hasta fin de este año, un procedimiento de protección preventiva para los edificios construidos antes de 1941, la Justicia local intervino en forma efectiva frente a flagrantes violaciones de derechos a la protección del patrimonio cultural, y se produjo una movilización vecinal sin precedentes encabezada por organizaciones como Basta de Demoler, S.O.S. Caballito, Protocomuna Caballito, Proteger Barracas, Preservar San Telmo, Devoto Preserva, entre otras.

Sin embargo, el incremento notable en estos cuatro años de la cantidad de inmuebles catalogados –se protegieron más de 800– y la aprobación o reglamentación de 30 nuevas Areas de Protección Histórica, ampliando considerablemente la superficie de la Ciudad que está protegida, exigen repensar el sistema de protección, inspección, estímulos y sanciones para el patrimonio edificado.

Por estos días el Ministerio de Desarrollo Urbano ha hecho público un estudio por el cual determinaron que la mayor parte de las parcelas de Buenos Aires estarían ocupadas por edificaciones bajas y sólo el 23,4 por ciento por torres y edificios en altura. Para el ministro Daniel Chaín, titular del área, el reclamo vecinal contra la construcción indiscriminada de torres estaría entonces provocado por una suerte de “sensación de construcción indiscriminada de torres” en razón de que los edificios se encuentran concentrados en algunos barrios –San Nicolás, Recoleta, Retiro, Palermo, Belgrano, Montserrat, Almagro, Balvanera, Caballito y Flores– más que por el real incremento desmedido y anárquico de la edificación. Parece no recordar que los reclamos fueron protagonizados por vecinos de algunos de estos barrios, pero también por los de Villa Devoto, Villa del Parque, Barracas, Colegiales, Coghlan, Segurola, Belgrano R, Constitución y La Boca.

Este estudio sería sólo una cuestión testimonial si no viniera acompañado por el anuncio de la elaboración de un nuevo Código de Planeamiento Urbano, basado en el Plan Urbano Ambiental sancionado en 2008 por la Legislatura porteña.

La solución, anuncian los arquitectos de Desarrollo Urbano, sería reemplazar el actual sistema de F.O.T. (para calcular lo que se puede construir se multiplica la superficie del terreno por un coeficiente) por uno nuevo donde se fijen las alturas máximas en cada sector de la ciudad. Lo que nadie dice es si las alturas serán establecidas respetando las que predominan en la actualidad según las características de cada barrio o como ocurre con la normativa actual, si se fijarán límites muy superiores condenando a la demolición a las casas bajas según el interés de los desarrolladores inmobiliarios.

En este debate que se viene no puede quedar fuera la preservación del patrimonio arquitectónico y su consiguiente impacto sobre el medio ambiente y la calidad de vida. Para ello debe organizarse, replantearse y fortalecerse la normativa y las instituciones vinculadas con el tema.

La existencia de dos normas referidas al patrimonio edificado –la Ley 449, conocida como Código de Planeamiento Urbano y la Ley 1227 de Patrimonio Cultural– fijan autoridades de aplicación distintas –el Ministerio de Desarrollo Urbano y de Cultura, respectivamente– algo que en la práctica deja en manos de los arquitectos que copan la primera de estas instituciones, que ahora ni siquiera se llama de “Planeamiento”, sino de “Desarrollo”, algo que la mayoría de los funcionarios confunde con la construcción de edificios altos. Como dice el editor de m2, es dejar en manos de Drácula la Dirección General del Banco de Sangre.

Otro aspecto a resolver es la falta de unificación de criterios entre ambas normas para la preservación de los inmuebles. La segunda de ellas, más moderna, progresista y adecuada a los principios de la Constitución de la Ciudad, incluye la protección de conjuntos, de sitios y lugares históricos, e incluso permite proteger el uso si éste se encuentra asociado a su valor patrimonial, pero el organismo responsable de su aplicación –el Ministerio de Cultura– no ha ejercido jamás el poder de policía que le otorga la ley.

Las sanciones brillan por su (casi) ausencia. Hay que ir a buscarlas al Código de Edificación y son leves y difíciles de aplicar, y las del Código de Planeamiento Urbano sólo existen para el caso extremo de la demolición sin permiso de un edificio catalogado –prohibición de construir más del 70 por ciento de la superficie existente al momento de la protección– y no se registran antecedentes de su aplicación. Tampoco se ha establecido el régimen de penalidades que ordena la Ley de Patrimonio Cultural, sancionada hace ya seis años.

En cuanto a la estructura administrativa la situación es peor. El Poder Ejecutivo no ha acompañado las reformas que se sucedieron en los otros poderes del Estado local. Las áreas específicas del Ministerio de Cultura son una Dirección General del Casco Histórico que brilla por su ausencia y que no ejerce un poder real en el área que le toca intervenir y una Dirección General de Patrimonio que, más allá de las buenas intenciones de su directora actual, sólo ha podido incidir en casos puntuales como fue la estrategia legislativa para salvar la Casa de Liniers.

En Desarrollo Urbano, poder real en la materia, el patrimonio arquitectónico se encuentra reducido a una Supervisión de Patrimonio Urbano, en la escala inferior de la estructura jerárquica, y que, más allá de los esfuerzos de su responsable y equipo –que no supera la docena de empleados–, poco puede hacer para actuar sobre una ciudad que año a año incrementa sus inmuebles y áreas protegidos.

Acompañando esta tarea está el Consejo Asesor de Asuntos Patrimoniales, que a pesar de adquirir nuevas competencias y responsabilidades –ahora sus decisiones son vinculantes y tiene que evaluar todos los pedidos de obra o demolición de edificios anteriores a 1941– sus miembros siguen ejerciendo la función ad honorem.

Este Ministerio tiene también a su cargo la facultad de inspección de las obras e intervenciones en edificios de valor patrimonial. Esta tarea la ejercen los mismos inspectores que tienen relación cotidiana con los gestores representantes de los desarrolladores inmobiliarios –lo que tiñe de sospechas muchas de sus intervenciones– y sin una especialización en materia de restauración de edificios valiosos.

La reforma es necesaria y urgente. Tal vez un camino posible sea la sanción de un Código de Patrimonio Arquitectónico que unifique las otras normas, establezca criterios de intervención que permitan aplicarse a cada inmueble y dentro de éste a cada sector del mismo –como ha sugerido en más de una oportunidad el arquitecto Fabio Grementieri–, fije sanciones precisas y contundentes, y promueva estímulos efectivos y adecuados que hagan sustentable el patrimonio edificado.

La aplicación de ese Código podría estar a cargo de un Consejo de Patrimonio Arquitectónico, que al estilo de otros que existen en la Ciudad –el de los Niños, Niñas y Adolescentes, por ejemplo– dependa del jefe de Gobierno, cuente con la estructura y personal, y poder de policía suficiente para cumplir su función, y esté integrado por profesionales de diversas disciplinas, representando al Ministerio de Cultura, al de Desarrollo Urbano, a la Legislatura y Organizaciones No Gubernamentales –respetando las funciones concurrentes que establece la Ley de Comunas–, para establecer criterios e implementar planes de acción de preservación, restauración, puesta en valor y sustentabilidad del patrimonio, y más allá de la dimensión arquitectónica, incluya aspectos como la viabilidad económica, la función social de los inmuebles patrimoniales y la preservación del medio ambiente.

* Licenciado en Relaciones Internacionales. Magister en Gestión Cultural por la Universidad de Alcalá de Henares.

jueves, enero 14, 2010

Dicen que la Ciudad puede seguir creciendo, pero sin tantos edificios

La polémica por la construcción

Por: Nora Sánchez

Buenos Aires tiene mucho potencial, pero los expertos afirman que para desarrollarse no necesita crecer en altura. El debate se generó a partir de un relevamiento parcela por parcela del Ministerio de Desarrollo Urbano, publicado por Clarín el 3 de enero, que reveló que sólo el 23,4% de las 296.533 edificaciones de viviendas y oficinas tienen más de tres pisos. Los especialistas dicen que sería aconsejable aumentar la densidad de población de la Ciudad en las áreas donde se concentran los servicios y los empleos. Pero advierten que densidad no equivale a altura. En cambio, proponen recuperar edificios ya existentes o edificar pocos pisos, pero hasta el fondo de manzana.

"Es recomendable que algunos sectores de la Ciudad, los mejor conectados y comunicados, se densifiquen con el fin de concentrar vivienda y trabajo con servicios -sostiene el presidente de la Sociedad Central de Arquitectos, Daniel Silberfaden-. Hay que permitir que haya una ciudad dentro de otra y que convivan diferentes densidades, velocidades y usos, entremezclados y relacionados a través del espacio público. Hace falta repensar la Ciudad, pero cualquier plan debe reconocer la existencia de la Ciudad real, con sus fortalezas y debilidades. Y debe ser discutido de lo general a lo particular, desde los vecinos hasta los expertos, con consensos en pirámide de abajo hacia arriba".

"La Ciudad debería ofrecer zonas de mayor y de menor densidad -dice el urbanista Alberto Varas-. El problema es cómo se distribuye la relación entre edificios altos y bajos, porque el Código de Planeamiento vigente es genérico y no considera al entorno. Buenos Aires se presta para mantener bajas las áreas ya consolidadas, como Devoto o Parque Chas. Otras zonas, como Villa Crespo o Colegiales, pueden crecer con relativa baja altura, con edificios de tres o cuatro plantas. Porque densidad no es sinónimo de altura: un tejido compacto de construcciones de cuatro pisos da mucha densidad. También hay áreas sin desarrollar, como los bordes del Sur y el Oeste con la General Paz, donde se podrían hacer viviendas. Porque sería más conveniente que los que trabajan en Capital, vivan en Capital, para disminuir los costos de infraestructura y los traslados".

"En esta discusión tenemos que participar los vecinos, porque somos los primeros afectados y hasta ahora no fuimos tenidos en cuenta -reclama Santiago Pusso, de Basta de Demoler-. En los debates de urbanismo, siempre se privilegia la teoría pero no se tienen en cuenta las consecuencias para la gente. Hay zonas que por densificarse se han tornado incómodas de vivir, por eso muchas personas ser fueron a barrios del conurbano".

Margarita Charrière, ex subsecretaria de Planeamiento de la Ciudad y pro-secretaria del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo, también aboga por aumentar la cantidad de habitantes en áreas centrales. Pero advierte: "No necesitamos torres para aumentar la densidad habitacional. Hay modelos de ocupación del lote hasta el fondo de manzana, con patios y alturas bajas, con los que se consigue la misma densidad. Además, hace falta una ley de recuperación de edificios, para rehabilitar construcciones en desuso que fueron levantadas antes de que existiera el Código de Planeamiento y hoy están fuera de norma. Se trata de edificios vacíos que se podrían adaptar a usos actuales, lo que ayudaría a preservar la imagen de los barrios".

El arquitecto Fernando Diez, especialista en Desarrollo Urbano, observa: "Los edificios altos están desparramados en la ciudad y eso es un problema, porque se produce la segmentación del tejido, algo perjudicial tanto para las construcciones altas como para las bajas. La ciudad es heterogénea y hay que buscar una solución para cada área. Hay lugares donde está permitido levantar edificios y tiene sentido hacerlos. Y sitios donde ahora se permiten pero convendría prohibirlos. Los constructores compran terrenos donde ya existen los derechos de construir en altura, lo que pasa es que esos derechos no habían sido ejercidos antes. Entonces, para poder decidir estas cuestiones y cambiar la norma en función de la conveniencia urbanística, y no de los intereses particulares, hay que crear una neutralidad económica".

Según Diez, hay que crear un mercado de derechos de construcción. De esta forma, los dueños de propiedades en lugares donde se prohíba construir en altura podrían venderle los derechos de construcción perdidos a los dueños de las parcelas donde la norma empiece a permitir la construcción hacia arriba. Para ejercer el derecho a construir en altura, estos últimos estarían obligados a comprárselo a los primeros. Así se evitarían demandas al Estado por los cambios en la regulación.

"Más allá de la discusión sobre si densificar o no, hay que analizar cada área y buscar alternativas que mejoren la calidad de vida -dice Pusso-. Nuestra postura no es no a las torres, sino que hay que planificar la ciudad y preservar la identidad de los barrios".

domingo, enero 03, 2010

Cae un mito: sólo un cuarto de la Ciudad tiene edificios

CLARIN, BA, 3 DE ENERO DE 2010

El 96% de las construcciones no supera los diez pisos

Por: Nora Sánchez

Un mito acaba de derrumbarse: en Buenos Aires no predominan los edificios altos, sino las construcciones bajas. El Ministerio de Desarrollo Urbano porteño hizo un relevamiento parcela por parcela para determinar los usos de suelo. Y detectó que apenas el 23,4% de las 296.533 edificaciones destinadas a viviendas o departamentos, oficinas, instituciones o fábricas que hay en la Ciudad tienen tres o más pisos. Y el 96,1% no supera los 10. La mayoría tiene uno o dos pisos y los edificios en altura ocupan menos de un cuarto de la superficie porteña. Los urbanistas dicen que la Ciudad parece más alta porque determinadas zonas están más densamente construidas. Y advierten que hace falta planear un diseño de ciudad para que el crecimiento sea equilibrado.

Durante un año y medio, 15 investigadores de la Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial (USIT) recorrieron las 318.000 parcelas porteñas para relevar los usos del suelo. Así verificaron que en el 93% hay construidas viviendas, departamentos, oficinas, edificios de destino único (como hoteles, hospitales o escuelas) y fábricas. Pero también descubrieron que el 76,6% de esas edificaciones tiene uno o dos pisos y el 13,3%, entre 3 y 5. Y en 105.166 parcelas, más de un cuarto de la ciudad, todavía hay casas unifamiliares.

Pese a la percepción de la gente, los edificios en altura aún son minoría. Sólo el 3,9% de las construcciones supera los 10 pisos, incluyendo 1.347 torres de más de 15. "La gente percibe otra cosa porque la Buenos Aires que más vemos es la céntrica -dice el ministro de Desarrollo Urbano, Daniel Chaín-. El desafío del desarrollo es ir llevando la actividad a las zonas menos densamente edificadas para ir compensando la Ciudad".

Los barrios con más edificios altos son San Nicolás, Recoleta, Retiro, Palermo y Belgrano, en el corredor norte. Y en el oeste, Monserrat, Almagro, Balvanera, Caballito y Flores, con Rivadavia como eje. Las construcciones bajas predominan en el sur, en barrios como Mataderos, Villa Soldati o Villa Riachuelo. También se mantienen bajos Devoto, Villa Pueyrredón, Monte Castro y La Paternal.

"La edificación de la Ciudad terminó hace 50 años -explica el geógrafo Fernando Alvarez de Celis, director general de Planeamiento y coordinador del relevamiento-. El fenómeno que se está dando ahora es la densificación o desarrollo en altura. En promedio, construyen 1.120 edificios por año. A este ritmo, las parcelas con menos de 3 pisos serían completadas con edificios en 250 años. Claro que esto es sólo en términos teóricos, porque el Código de Planeamiento preserva la baja densidad de algunas zonas. Y por ahora, la densificación se concentra en áreas centrales".

En la Ciudad hay 5.562 lotes sin construir y 2.515 edificios abandonados. Por eso para hacer nuevos edificios hay que demoler construcciones más bajas. Ahora hay 8.860 en obra, la mayoría en zonas ya desarrolladas en altura. "Como hay áreas que se fueron saturando, también empiezan a levantar edificios en barrios como Villa Urquiza o Villa Crespo", dice Chaín.

"La construcción en altura está concentrada en muy pocos barrios, como Barrio Norte, Caballito o Villa Urquiza -coincide el urbanista Ricardo Koop, presidente de la Subcomisión de Planeamiento de la Sociedad Central de Arquitectos (SCA)-. Pero hay una gran parte de la ciudad a la cual no llegó esta burbuja inmobiliaria. El capital busca las zonas más redituables para invertir, donde tiene asegurado el éxito de venta. Esto genera una gran desigualdad en el crecimiento urbano".

Koop afirma que para ordenar el crecimiento hay que reemplazar el Código de Planeamiento Urbano actual, que determina la cantidad de m2 que se pueden construir en un terreno multiplicando la superficie de éste por un número. A esto se le llama Fórmula de Ocupación Territorial (FOT). Así, sumando varias parcelas es posible levantar edificios altos aún en zonas bajas. "El Plan Urbano Ambiental aprobado hace un año apunta a generar un nuevo código que va a cambiar el FOT por un límite claro de la altura, que va a respetar la morfología de las zonas", anticipa Koop.

Al urbanista Enrique García Espil, también de la SCA, no lo sorprende que en la Ciudad haya 69.318 edificios de más de 3 pisos, contra 227.215 de menos de 2. "En Buenos Aires más del 40% de la población habita viviendas individuales, cuando en París es el 4%. La nuestra es una ciudad muy diversa, con zonas de casas, departamentos y torres. Esto es bueno, excepto cuando todo está mezclado en la misma manzana, como ocurre Además, hay muchos lotes chicos, de 8,66 metros de ancho, lo que hace que en la misma cuadra convivan 12 o 13 fachadas distintas. Hace falta buena planificación urbana e inversión pública".

"Buenos Aires sufre no haber tenido un proyecto de Ciudad para ir creciendo con coherencia -opina el arquitecto José Antonio Urgell-. Hay que planear ese diseño. No propondría intervenciones en barrios ya consolidados, buscaría sitios que se puedan desarrollar, como la zona sur. Ahí hacer torres con luz y aire puede ayudar a mejorar la calidad de vida. Antes, hace falta inversión pública y un buen sistema de transporte"